Daugiabučių gyvenamųjų namų techninė priežiūra ir eksploatacija. Kas tai?

Lietuvių kalbos žodynas terminą „eksploatacija“ paaiškina taip: „įmonės mechanizmų, kelių, įrenginio ir kitų objektų naudojimas“. Ukmergės miesto gyventojai, gavę sąskaitas iš UAB „Ukmergės butų ūkis“, mokestiniuose lapeliuose mato mokestį „už eksploataciją“. Tai anaiptol nereiškia, kad jie turi mokėti už „objektų naudojimą“. Mokestis už eksploataciją iš tiesų yra mokestis už statinio techninę priežiūrą, kurią, remiantis Lietuvoje galiojančiais teisės aktais, privalo organizuoti statinio naudotojas (naudotojai). Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarką nustato Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“. Kaip vykdoma statinių (taip pat ir daugiabučių namų) techninė priežiūra ir panagrinėkime šiame straipsnyje.

Statinio priežiūros tikslas – užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai. Pagrindiniai statinių ir jų konstrukcijų techninės priežiūros uždaviniai yra:

  • siekti, kad statiniai ir jų konstrukcijos būtų naudojami nepažeidžiant projektų, statybos bei eksploatavimo normų;
  • laiku pastebėti, teisingai įvertinti ir likviduoti atsiradusius statybinių konstrukcijų defektus;
  • profilaktinėmis priemonėmis tausoti (saugoti nuo ankstyvojo susidėvėjimo) statinius ir jų konstrukcijas;
  • išvengti statinių griūčių, o joms įvykus arba įvykus stichinėms nelaimėms, išvengti papildomų padarinių ir nuostolių;
  • siekti, kad statiniai nedarytų žalos žmonių sveikatai ir aplinkai.

Norint užtikrinti anksčiau išvardintus uždavinius, visų pirma reikia įvertinti daugiabučio namo būklę ir nuolatos ją stebėti. Tai daugiausia yra daroma šiais būdais:

  1. Atliekant nuolatinius gyvenamojo namo būklės stebėjimus. Juos vykdo gyvenamojo namo techninis prižiūrėtojas ne rečiau kaip kartą per du mėnesius.
  2. Atliekant periodines (sezonines) gyvenamojo namo, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras pavasarį ir rudenį (pasibaigus ir prieš prasidedant pastatų šildymo sezonui). Jas taip pat atlieka gyvenamojo namo techninis prižiūrėtojas, pagal kompetenciją pasitelkdamas inžinerinių sistemų techninius prižiūrėtojus ir kitus specialistus, susijusius su namo priežiūra ir atnaujinimu (remontu), dalyvaujant butų ir kitų patalpų savininkų išrinktam atstovui (įgaliotiniui), jei toks yra.
  3. Atliekant gyvenamojo namo statybinius tyrimus, gyvenamojo namo ar jo dalies ekspertizę. Atlieka fiziniai ar juridiniai asmenys, turintys teisę vykdyti esamo statinio tyrimus ar statinio ekspertizę. Pabrėžtina, kad tai daroma ne techninės priežiūros lėšomis, o pastato naudotojo (-jų).

Tai anaiptol nėra viskas, kas slepiasi po techninės priežiūros (eksploatacijos) mokesčiu. LR aplinkos ministro įsakymu yra patvirtintas daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašas, į kurį įeina jau anksčiau minėtos dvi apžiūros (nuolatinės ir sezoninės), o taip pat ir: namo techninės priežiūros dokumentacijos tvarkymas; privalomųjų namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų planavimas; nuotekų šalinimo sistemos priežiūra; geriamojo vandens sistemos priežiūra; bendrojo naudojimo elektros instaliacijos ir įrenginių, apšvietimo įrenginių priežiūra; stogo ir lietaus nuotekų sistemos priežiūra; bendrojo naudojimo patalpų (laiptinių, holų, koridorių, rūsių ir kitų) priežiūra. Prie pagrindinių darbų sąrašo yra priskirtas ir reagavimo į inžinerinių sistemų avarijas (dispečerizavimo) paslaugų užtikrinimas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų. Iš išskirtų techninės priežiūros darbų galima matyti, kad darbai dažnai yra atliekami net ne prie namo, kaip pavyzdžiui dokumentacijos tvarkymas ar atnaujinimo darbų planavimas. Prie tokių nematomų darbų taip pat reikia priskirti ir atsakomybės bei rizikos prisiėmimą.

Labai svarbu pabrėžti, kad namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir bendrųjų inžinerinių sistemų defektų ir deformacijų šalinimas, planiniai darbai, kurie vykdomi pagal metinį namo priežiūros ir (ar) ilgalaikį namo atnaujinimo planą, nėra atliekami iš techninės priežiūros (eksploatacijos) lėšų. Taip pat pastolių, kėlimo ir kitų specialiųjų mechanizmų ir medžiagų panaudojimas techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašo darbams atlikti, namo pagrindinių konstrukcijų specializuota apžiūra, statybiniai tyrinėjimai ar ekspertizė, namo energinio naudingumo sertifikavimas, o taip pat ir inžinerinių sistemų avarijų lokalizavimo, likvidavimo ir kiti neplaninio pobūdžio darbai yra atliekama daugiabučio namo gyventojų lėšomis (ne administravimo, ne techninės priežiūros-eksploatacijos ir ne šildymo sistemų priežiūros).

Techninė priežiūra yra kur kas lengvesnis darbas dirbant su naujos statybos statiniais, kurie yra statomi remiantis projektais, kur naudojamos tik aplinkos poveikiams atsparios, ilgaamžės, žmogui ir aplinkai nekenksmingos medžiagos, kur gyventojai supranta, kad visi yra atsakingi už bendrojo naudojimo patalpas, jomis rūpinasi ir tausoja. Senos statybos daugiabučiuose, dėl statybinio broko, prasto išplanavimo, nekokybiškų medžiagų ir dėl žmonių abejingumo techninė priežiūra tampa sudėtingas darbas, reikalaujantis didelės kompetencijos, patirties, išmonės ir kantrybės aiškinant žmonėms, kad techninė priežiūra yra reikalinga ne kam kitam, o pačiam pastato gyventojui ar naudotojui.